O número do anúncio não é o retorno do proprietário.
Comprar para alugar em Chapecó exige duas pesquisas diferentes: o valor da unidade e o aluguel que um inquilino consegue sustentar naquela localização. Depois delas vem uma terceira conta, muitas vezes esquecida: quanto da receita permanece com o proprietário ao longo do ano.
A seguir, usamos um imóvel hipotético de R$ 450 mil, com aluguel mensal de R$ 2.500. Esses valores não são médias de Chapecó, oferta da THM ou avaliação de um imóvel específico. O exemplo serve para mostrar o método e permitir que você substitua os números pelos da sua proposta.
Primeiro, descubra quanto capital entrou.
Preço de compra: R$ 450.000.
Despesas de aquisição: R$ 22.500. Hipótese equivalente a 5% do preço, somando custos de transferência e contratação. Não é uma alíquota de imposto: confirme cada despesa na sua operação.
Adequações e preparação: R$ 15.000. Hipótese para reparos e preparação da unidade.
Capital total considerado: R$ 487.500. Reserva de emergência e custo de financiamento não entram neste exemplo e precisariam ser adicionados conforme o caso.
Dividir R$ 30 mil de aluguel anual por R$ 450 mil produz retorno bruto de 6,67%. Ao usar os R$ 487.500 efetivamente aplicados, o mesmo aluguel representa 6,15%, ainda antes de qualquer vacância ou despesa recorrente. A escolha do denominador já muda a leitura.
Agora, siga o dinheiro durante um ano.
Receita potencial: R$ 30.000. São 12 meses de R$ 2.500, sem reajuste no período.
Um mês vazio: menos R$ 2.500. Restam R$ 27.500 recebidos em 11 meses, assumindo pagamento integral pelos ocupantes.
Administração: menos R$ 2.200. Hipótese de 8% sobre o aluguel efetivamente recebido. Não representa tabela de honorários da THM.
Manutenção: menos R$ 1.500. Provisão anual equivalente a 5% da receita potencial. Não é um gasto que obrigatoriamente acontecerá todo ano; é uma reserva no cálculo.
Encargos durante a vacância: menos R$ 700. Hipótese de condomínio, IPTU e outras despesas suportadas pelo proprietário naquele mês. Confirme a distribuição de encargos no contrato de cada imóvel.
Resultado operacional antes de IR: R$ 23.100 no ano. Dividido por R$ 487.500, equivale a 4,74% ao ano. É um retorno líquido das despesas modeladas, mas ainda não é o retorno final após tributação, financiamento e todos os custos possíveis.
O mês vazio tem um custo maior que um aluguel.
Mantendo as mesmas premissas, sem vacância o resultado seria R$ 26.100, ou 5,35% ao ano. Com um mês vazio, R$ 23.100 e 4,74%. Com dois, R$ 20.100 e 4,12%. O cálculo ajusta também a administração sobre o recebido e acrescenta R$ 700 de encargos por mês vazio.
Cada mês sem ocupação reduz R$ 3.000 do resultado neste cenário: R$ 2.500 de aluguel perdido, mais R$ 700 de encargos, menos R$ 200 de administração não cobrada. Essa relação ajuda a avaliar uma negociação de aluguel sem decidir apenas pelo maior preço anunciado.
Por exemplo: insistir num aluguel R$ 100 maior durante 12 meses geraria até R$ 1.200 brutos adicionais. Se essa insistência causar um mês extra de vacância, o ganho pode desaparecer. Isso não significa reduzir qualquer preço; significa comparar a concessão com seu custo de espera.
E quanto faria sentido pagar?
Suponha que o investidor escolha, para análise, uma meta operacional de 5% ao ano antes de IR, sem valorização e sem financiamento. Com R$ 23.100 anuais, o capital total compatível seria R$ 462.000: resultado dividido por 0,05.
Mantendo os R$ 15 mil de preparação e a hipótese de custos de aquisição de 5% do preço, a compra precisaria ficar perto de R$ 425.714. A fórmula é (R$ 462.000 − R$ 15.000) ÷ 1,05. É um preço calculado para aquelas premissas, não uma avaliação de mercado ou promessa de retorno.
Se o vendedor não aceitar esse valor, a próxima pergunta é se existem evidências para outro aluguel, outras despesas ou outra meta. Alterar números apenas para justificar a compra enfraquece a decisão.
O que conferir em uma unidade de Chapecó.
Peça comparáveis de aluguel na mesma região, com metragem e vagas próximas. Confira encargos de condomínio, conservação, necessidade de pintura, histórico de manutenção disponível e concorrência imediata. Anote separadamente hipóteses e informações confirmadas.
Não inclua valorização futura como receita disponível para pagar despesas de hoje. A venda pode ocorrer por outro preço, levar mais tempo e envolver custos adicionais. Para comparar o imóvel com alternativas financeiras, use o mesmo prazo, a mesma tributação e uma avaliação compatível de risco e liquidez.
Converse com a THM sobre administração e locação. Uma planilha útil começa com dados da unidade, não com uma taxa genérica para a cidade.
Método: simulação autoral da THM, elaborada em 27/09/2026. Valores nominais constantes por 12 meses; sem reajuste, valorização, IR, inadimplência, financiamento, taxa inicial de locação ou despesas extraordinárias. Essas parcelas devem ser adicionadas quando aplicáveis. A simulação não estima o retorno médio do mercado de Chapecó. O Banco Central orienta a considerar todos os custos nas operações de crédito; se houver financiamento, obtenha o CET e refaça o fluxo completo.