A negociação continua depois do preço do imóvel.
Quem procura um imóvel em Chapecó costuma comparar localização, metragem e valor de anúncio. Quando a compra envolve crédito, existe outra negociação tão importante quanto o desconto com o vendedor: as condições do financiamento.
Em setembro de 2026, a Selic foi reduzida para 13,75% ao ano pelo Copom. Isso ajuda a contextualizar o custo do dinheiro, mas não permite deduzir a taxa de um contrato habitacional. Ela depende da instituição, da modalidade, das garantias e da análise do tomador. Banco Central — reunião de 15 e 16 de setembro.
Uma simulação que mostra o tamanho da diferença.
Considere uma compra hipotética de R$ 450.000, entrada de R$ 90.000 e financiamento de R$ 360.000 por 360 meses, no Sistema de Amortização Constante, o SAC. A amortização mensal é de R$ 1.000: o principal financiado dividido por 360.
As taxas abaixo são hipóteses didáticas, não propostas de bancos, taxas da THM ou médias do mercado de Chapecó. Para isolar seu efeito, desconsideramos correção do saldo, seguros, tributos, tarifas e outros encargos.
Juros de 0,80% ao mês: primeira parcela de R$ 3.880. São R$ 2.880 de juros mais R$ 1.000 de amortização. A taxa efetiva anual equivalente é 10,03%.
Juros de 1,00% ao mês: primeira parcela de R$ 4.600. São R$ 3.600 de juros mais R$ 1.000 de amortização. A taxa efetiva anual equivalente é 12,68%.
Juros de 1,20% ao mês: primeira parcela de R$ 5.320. São R$ 4.320 de juros mais R$ 1.000 de amortização. A taxa efetiva anual equivalente é 15,39%.
Do primeiro para o terceiro cenário, a diferença inicial chega a R$ 1.440 por mês, apesar de preço, entrada e prazo idênticos. Em um orçamento familiar, esse espaço disputa recursos com condomínio, manutenção, educação e reserva de emergência.
O custo de 30 anos também muda.
Neste SAC simplificado, sem qualquer correção e com taxa constante, os saldos sobre os quais incidem juros caem de R$ 360.000 a R$ 1.000. A soma desses saldos é R$ 64.980.000. Multiplicada pelas taxas mensais, gera juros totais de R$ 519.840, R$ 649.800 e R$ 779.760, respectivamente.
Incluindo os R$ 360 mil de principal, as somas nominais das parcelas seriam R$ 879.840, R$ 1.009.800 e R$ 1.139.760. A entrada de R$ 90 mil e os custos da aquisição ficam fora desses totais. Esses números não estão trazidos a valor presente: servem para comparar os três fluxos simplificados sob as mesmas premissas.
O contrato real pode ter indexador, seguros e cobranças que alteram o fluxo. Além disso, amortizações antecipadas mudam o saldo e os juros. Não trate a simulação como uma previsão da prestação oferecida pelo banco.
Compare o CET e as regras do contrato.
O Banco Central orienta observar o Custo Efetivo Total, que reúne juros, tarifas, tributos e outras despesas da operação. Solicite a planilha de evolução do saldo e identifique também indexador, seguros, encargos periódicos e condições para amortizar. Banco Central — cuidados ao contratar crédito.
Peça propostas com a mesma entrada e o mesmo prazo. Compare taxas efetivas na mesma periodicidade; multiplicar uma taxa mensal por 12 não produz a taxa efetiva anual composta. Neste artigo, usamos (1 + taxa mensal) elevado a 12, menos 1.
Verifique ainda se algum custo está pago à vista ou incorporado ao financiamento. Uma parcela inicial menor pode vir de uma entrada maior ou de um prazo mais longo, sem significar que a proposta é financeiramente mais barata.
Comprar ou alugar exige comparar patrimônios.
Comparar a prestação inteira apenas com o aluguel mistura coisas diferentes. Parte da prestação amortiza a dívida e aumenta a participação do comprador no imóvel. Outra parte paga juros. Quem aluga, por sua vez, pode manter a entrada aplicada, mas precisa incluir aluguel, reajustes e o uso efetivo da diferença de caixa.
Uma comparação completa acompanha, pelo mesmo horizonte, o patrimônio do comprador e o do locatário: saldo devedor, valor de revenda líquido de custos, investimentos acumulados, despesas de manutenção e tributos. Valorização e retorno das aplicações devem entrar como cenários, não como certezas.
Para a compra em Chapecó, acrescente aquilo que a planilha bancária não resolve: tempo esperado de permanência, deslocamento, tamanho adequado à família e facilidade de revenda da unidade. Um imóvel que exige mudança precoce pode gerar novos custos de transação.
Leve três documentos para decidir melhor.
Tenha a proposta detalhada do imóvel, as condições completas do crédito e um orçamento familiar que inclua os encargos da moradia. Teste uma despesa inesperada e uma redução temporária de renda. A decisão precisa caber também em meses menos favoráveis.
Converse com a recepção da THM para organizar a busca do imóvel e seus custos. Condições de crédito e aprovação devem ser confirmadas com a instituição financeira. Se a intenção for renda, leia também a análise de retorno do aluguel.
Fontes e método: Banco Central, consultado em 27/09/2026. Simulação autoral: SAC mensal, 360 parcelas, taxas constantes de 0,80%, 1,00% e 1,20%, sem correção e sem encargos. Valores arredondados. Não representa oferta de financiamento, indicação de instituição ou orientação financeira individual.